Comprar casa
Cómo comprar su primera casa en Arizona: guía paso a paso
Desde la primera conversación sobre su presupuesto hasta recibir las llaves: qué pasa en cada paso, qué debe tener listo y los errores más comunes de quienes compran por primera vez.
¿Cuenta usted como comprador de primera vivienda?
Probablemente sí, aunque ya haya tenido casa. Según la definición de HUD, que usan muchos programas, usted es comprador de primera vivienda si no ha sido dueño de una residencia principal en los últimos tres años.
Esto importa porque algunos programas de préstamos y de ayuda para el pago inicial están diseñados para compradores de primera vivienda. Otros, como los préstamos FHA y el programa HOME Plus de Arizona, no se limitan a ellos.
Paso 1: Defina un presupuesto con el que se sienta cómodo
Un prestamista le dirá cuánto es lo máximo que puede pedir prestado. Su presupuesto debe basarse en el pago con el que usted puede vivir tranquilo. Empiece con su ingreso neto mensual y sus gastos actuales, y decida qué pago de vivienda todavía le deja espacio para ahorrar y para imprevistos.
Su costo mensual de vivienda incluye más que capital e interés:
- Impuestos a la propiedad
- Seguro de vivienda
- Seguro hipotecario, si su préstamo lo requiere
- Cuotas de HOA, si la casa está en una asociación de propietarios
Paso 2: Revise su crédito
Su crédito influye en los programas para los que califica y en el precio que le ofrecen. Obtenga sus reportes de crédito gratuitos en AnnualCreditReport.com y busque errores o cuentas que no reconozca.
- Pague todas sus cuentas a tiempo desde hoy hasta el cierre
- Mantenga bajos los saldos de sus tarjetas de crédito
- Evite abrir tarjetas o préstamos nuevos
- Dispute cualquier error con la agencia de crédito antes de solicitar
¿Le preocupa que comparar opciones afecte su puntaje? Cuando busca una hipoteca, varias consultas de crédito de prestamistas hipotecarios dentro de un periodo de 45 días se registran como una sola consulta.
Paso 3: Planee el dinero que va a necesitar
La mayoría de los compradores necesita dinero para cuatro cosas. La cantidad depende de su programa de préstamo y del precio de la casa.
- Depósito de garantía (earnest money): un depósito que hace cuando aceptan su oferta, que normalmente se acredita a sus costos al cierre
- Pago inicial: los requisitos varían según el programa, y algunos programas tienen requisitos flexibles para compradores elegibles
- Costos de cierre: cargos del prestamista, del título y del depósito en garantía (escrow), más pagos por adelantado como impuestos y seguro
- Reservas: algunos préstamos requieren que le quede un ahorro en el banco después del cierre
Paso 4: Investigue la ayuda para el pago inicial
Arizona tiene programas de ayuda para el pago inicial y los costos de cierre. La opción estatal más conocida es HOME Plus, que ofrece la Autoridad de Desarrollo Industrial de Arizona (Arizona IDA).
- Disponible en todo Arizona
- No tiene que ser comprador de primera vivienda
- Aplican límites de ingresos del hogar
- Uno de los compradores debe completar un curso de educación para compradores antes del cierre
- La ayuda es una segunda hipoteca diferida que puede perdonarse con el tiempo si cumple los términos del programa
- La casa debe ser su residencia principal y debe usar un prestamista participante
Algunas ciudades y condados también tienen sus propios programas. La ayuda puede afectar el precio y las opciones de su préstamo, así que compare el panorama completo con y sin ella.
Paso 5: Obtenga su preaprobación
Una preaprobación significa que un prestamista revisó su crédito, sus ingresos y sus activos, y estimó cuánto puede pedir prestado. Los agentes de bienes raíces y los vendedores normalmente esperan una antes de que haga una oferta.
Como corredores hipotecarios, tomamos una sola solicitud y comparamos programas de varios prestamistas mayoristas, para que vea sus opciones lado a lado sin empezar de nuevo con cada prestamista.
Tenga esto listo:
- Talones de pago de los últimos 30 días
- Formularios W-2 de los últimos dos años, o declaraciones de impuestos si trabaja por cuenta propia
- Estados de cuenta bancarios de los últimos dos meses
- Identificación oficial con foto
Paso 6: Elija el programa de préstamo correcto
| Programa | Suele convenir cuando | Tenga en cuenta |
|---|---|---|
| Convencional | Tiene buen crédito e ingresos estables | Con un pago inicial menor aplica PMI, pero se puede quitar después |
| FHA | Su crédito todavía se está fortaleciendo o tiene más deudas | Las primas de seguro hipotecario pueden durar toda la vida del préstamo |
| VA | Es veterano, militar o cónyuge sobreviviente elegible | Necesitará un Certificado de Elegibilidad, y la mayoría paga una cuota de financiamiento |
| USDA | Compra en una zona elegible y el ingreso de su hogar es moderado | Aplican límites de ubicación y de ingresos del hogar |
¿No sabe cuál le conviene? Compare todos nuestros programas lado a lado.
Paso 7: Haga una oferta y firme el contrato
Cuando aceptan su oferta, empieza a correr el reloj. Su contrato de compra fija plazos para la inspección, el préstamo y el avalúo.
Entregue su depósito de garantía
Su agente le dirá cómo y cuándo.
Programe la inspección de la casa
Un inspector revisa el techo, el aire acondicionado, la plomería, la electricidad y más. Use su periodo de inspección para pedir reparaciones o créditos.
Consiga su seguro de vivienda
El prestamista necesita prueba de cobertura antes del cierre. Si la casa está en una zona de alto riesgo de inundación, se requerirá seguro contra inundaciones.
Envíe el contrato a su asesor
Su expediente pasa al prestamista, se ordena el avalúo y deciden juntos cuándo asegurar su tasa.
Paso 8: Lea su Loan Estimate
Dentro de los tres días hábiles después de recibir su solicitud, el prestamista debe entregarle un Loan Estimate (estimado del préstamo). Es un formulario estándar de tres páginas, así que puede comparar ofertas línea por línea.
- Página 1: términos del préstamo, pagos proyectados y el efectivo estimado para cerrar
- Página 2: detalle de los costos de cierre
- Página 3: comparaciones, incluida la tasa de porcentaje anual (APR) y el porcentaje total de interés
Paso 9: Manténgase estable durante la evaluación
En la evaluación (underwriting), el prestamista verifica todo su expediente. Espere solicitudes de documentos actualizados y respóndalas rápido para mantener la fecha de cierre.
Paso 10: Cierre y reciba sus llaves
Recibirá un Closing Disclosure (declaración de cierre) al menos tres días hábiles antes del cierre. Compárelo con su Loan Estimate y pregunte por cualquier cambio.
En Arizona, normalmente una compañía de título y depósito en garantía (escrow) se encarga del cierre. Revisará y firmará sus documentos, enviará sus fondos para el cierre y recibirá sus llaves cuando la venta quede registrada.
Errores comunes al comprar por primera vez
- Buscar casa antes de tener la preaprobación. Es fácil enamorarse de una casa fuera de su presupuesto.
- Comparar solo tasas. Los cargos, el seguro hipotecario y el efectivo para cerrar también importan.
- Quedarse sin ahorros. Guarde un colchón para reparaciones y la mudanza.
- Saltarse la inspección. Es su mejor oportunidad para saber qué está comprando.
- Hacer cambios financieros grandes antes del cierre. Una deuda nueva o un cambio de trabajo puede retrasar o cancelar su préstamo.
Fuentes
- HUD: definición de comprador de primera vivienda (en inglés)
- CFPB: qué pasa cuando un prestamista hipotecario revisa su crédito (en inglés)
- Arizona IDA: programa HOME Plus (en inglés)
- CFPB: el Loan Estimate y el Closing Disclosure (en inglés)
- CFPB: cuándo recibe el Closing Disclosure (en inglés)
- CFPB: estafas en el cierre hipotecario (en inglés)
- CFPB: encuentre un consejero de vivienda aprobado por HUD
Esta guía es solo para fines educativos y no constituye asesoría financiera, legal ni fiscal. Los programas y requisitos cambian y varían según el prestamista.